전세사기 예방 등기부등본 보는 법, 깡통전세 비율 계산표

• 등기부등본은 갑구(소유권·압류)와 을구(근저당·전세권) 두 곳만 정확히 읽어도 위험 대부분을 걸러낼 수 있고, (근저당 채권최고액 + 선순위보증금 + 내 보증금) ÷ 매매가가 70%를 넘으면 경매 시 손실 가능성이 커집니다.
• 2026년 9월 기준 주택임대차보호법상 대항력은 전입신고 다음 날부터 생기므로, 잔금일 당일 집주인이 대출을 받으면 그 근저당이 내 보증금보다 앞섭니다.
• 보증금 1,000만원을 넘는 임차인은 계약일부터 임대차 시작일까지 임대인 동의 없이 미납국세(세무서)와 미납지방세(지자체)를 열람할 수 있고, 서울 소액임차인은 보증금 1억6,500만원 이하일 때 5,500만원까지 최우선변제를 받습니다.

전세사기와 깡통전세 피해의 공통점은 집값 대비 빚과 보증금이 너무 많거나, 집주인에게 숨은 세금 체납이 있거나, 이미 다른 세입자가 앞 순위에 있다는 사실을 계약 전에 몰랐다는 데 있습니다. 이 세 가지는 모두 공개된 서류로 확인할 수 있습니다. 결론부터 말하면 계약 전 등기사항전부증명서(등기부등본), 전입세대확인서, 건축물대장, 임대인 납세증명서 네 가지를 보면 됩니다.

이 가운데 가장 중요한 것은 등기부등본입니다. 인터넷등기소에서 누구나 발급받을 수 있고, 계약 당일과 잔금 당일에 한 번씩 더 떼어 보는 것이 원칙입니다. 서류를 확인한 뒤에는 전세보증보험 가입 가능 여부를 전세보증보험 계산기로 미리 계산해 두면, 보증기관이 이 집을 어떻게 평가할지 계약 전에 알 수 있습니다. 월세가 섞인 계약이라면 전월세 전환 계산기로 환산 보증금을 구해 같은 기준으로 비교하세요.

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. 표제부는 주소·면적 같은 건물 정보이고, 갑구는 소유권에 관한 사항, 을구는 소유권 이외의 권리(근저당권·전세권 등)입니다. 갑구에서는 다음을 봅니다.

• 현재 소유자: 계약하는 사람이 등기상 소유자와 같은지 신분증으로 대조합니다. 공동소유라면 모든 공유자의 동의가 필요합니다.
• 압류·가압류·가처분·경매개시결정: 하나라도 있으면 계약하지 않는 것이 원칙입니다. HUG·SGI 전세보증도 소유권 제한이 있으면 가입이 안 됩니다.
• 신탁등기: 소유권이 신탁회사로 넘어가 있으면 집주인에게 임대 권한이 없을 수 있습니다. 신탁원부를 발급해 수탁자(신탁회사) 동의 조건을 확인해야 합니다.
• 최근 잦은 소유권 이전: 짧은 기간에 소유자가 여러 번 바뀌었다면 매매가 부풀리기나 명의 이전 사기를 의심할 만한 신호입니다.

갑구에 적힌 순위번호와 접수일자는 권리의 선후를 정합니다. 내 전세보증금의 순위는 전입신고와 확정일자를 갖춘 날을 기준으로 이 접수일자들과 비교됩니다. 그래서 계약일에 깨끗했던 등기부가 잔금일에 바뀌어 있지 않은지 반드시 다시 봐야 합니다.

을구에서 가장 중요한 숫자는 근저당권의 채권최고액입니다. 은행은 실제 대출 원금보다 높게 채권최고액을 설정하는 것이 일반적이므로, 위험을 따질 때는 대출 잔액이 아니라 등기부에 적힌 채권최고액을 그대로 빚으로 봅니다. 근저당이 여러 개면 모두 더합니다. 을구가 없거나 모든 권리가 말소(빨간 줄) 처리돼 있다면 담보 부채가 없다는 뜻입니다.

다가구·단독주택은 등기부만으로는 부족합니다. 한 건물에 여러 세입자가 살기 때문에 나보다 먼저 들어온 세입자의 보증금(선순위보증금)도 사실상 빚입니다. 이 금액은 등기부에 나오지 않으므로 전입세대확인서로 세대 수를 보고, 임대인에게 확정일자 부여 현황과 보증금 내역을 요구해야 합니다. 2023년 신설된 주택임대차보호법 제3조의7에 따라 임대인은 계약 체결 시 확정일자 부여일·차임·보증금 정보와 납세증명서를 임차인에게 제시해야 합니다.

깡통전세 비율 = (근저당 채권최고액 합계 + 선순위보증금 + 내 보증금) ÷ 매매 시세
HUG 보증 기준 부채비율 = (선순위채권 + 전세보증금) ÷ (주택가격 × 90%)

매매 시세는 아파트라면 KB시세나 실거래가, 빌라라면 공시가격의 140%(HUG 기준)로 보수적으로 잡습니다. 빌라 매매가를 중개인이 말하는 호가로 잡으면 비율이 낮게 나와 위험을 과소평가하게 됩니다.

비율이 왜 중요한지는 경매로 넘어갔을 때를 가정하면 분명해집니다. 아래 표는 매매가 3억원 주택에서 근저당 채권최고액과 내 보증금 조합별로, 낙찰가가 매매가의 90%·80%·70%일 때 내가 돌려받는 금액을 계산한 것입니다. 근저당이 내 보증금보다 선순위라고 가정했고, 경매 비용·당해세·최우선변제금은 단순화를 위해 빼고 계산했습니다. 낙찰가율은 지역·유형·시기에 따라 크게 다르므로 가정값으로만 보세요.

계산 결과는 단순합니다. 비율이 70% 이하면 낙찰가가 매매가의 70%까지 떨어져도 보증금이 보전되고, 80%면 낙찰가율 80% 아래에서, 90%면 90% 아래에서 손실이 시작됩니다. 즉 깡통전세 비율이 곧 "집값이 얼마나 떨어져야 내 돈이 깎이기 시작하는가"의 기준선입니다. 실제로는 경매 비용과 집주인의 세금(당해세)이 먼저 빠지므로 손실은 표보다 더 일찍, 더 크게 생깁니다.

HUG·HF 전세보증이 보증금과 선순위채권의 합을 주택가격의 90% 이내로 제한하는 것도 같은 논리입니다. 보증에 가입된다고 안전하다는 뜻은 아니지만, 가입이 안 되는 집은 이 기준선을 이미 넘은 집이라는 점을 기억하세요.

집주인이 세금을 체납하면 국가·지자체가 압류한 뒤 공매로 넘길 수 있고, 일부 세금은 내 보증금보다 먼저 배당됩니다. 등기부에는 압류 전까지 나타나지 않으므로 별도로 열람해야 합니다. 국세징수법 제109조와 지방세징수법 제6조에 따라 2023년 4월 1일부터 열람 요건이 완화됐습니다.

동의 없이 열람하면 세무서장이 열람 사실을 임대인에게 통지합니다. 준비물은 신분증, 임대차계약서, 건물 등기사항증명서입니다. 더 간단한 방법은 계약 조건에 넣는 것입니다. 주택임대차보호법 제3조의7은 임대인이 계약 체결 시 국세·지방세 납세증명서를 제시하도록 하고 있고, 임대인이 미납세금 열람에 동의하는 것으로 갈음할 수 있습니다. 계약 전에 납세증명서를 요구했는데 거부한다면 그 자체로 계약을 재고할 신호입니다.

임차인이 제3자에게 대항하려면 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마쳐야 하고, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 그 효력은 "다음 날부터" 생깁니다. 2026년 9월 현행 법률 기준입니다. 확정일자까지 갖추면 경매 때 순위에 따라 배당받는 우선변제권이 생깁니다. 대항력 발생을 전입신고 즉시로 앞당기자는 개정 논의가 있었지만, 2026년 9월 28일 국가법령정보센터 현행 법률은 여전히 다음 날 기준입니다.

문제는 근저당은 접수 당일 효력이 생긴다는 점입니다. 잔금일에 집주인이 같은 날 대출을 받아 근저당을 설정하면, 내 대항력은 다음 날 0시에 생기므로 근저당이 앞섭니다. 이를 막는 방법은 다음과 같습니다.

1. 계약서 특약에 "임대인은 잔금일 다음 날까지 담보권 설정 등 권리 변동을 하지 않는다. 위반 시 계약을 해제하고 보증금을 즉시 반환한다"를 넣습니다.
2. 잔금 직전 등기부를 다시 발급해 계약일과 달라진 권리가 없는지 봅니다.
3. 잔금 당일 전입신고와 확정일자를 동시에 받습니다. 확정일자는 주민센터나 인터넷등기소에서 받을 수 있고, 주택임대차 신고를 하면 확정일자가 함께 부여됩니다.
4. 이사 날짜가 늦어지면 먼저 전입만 하는 것도 방법이지만 실제 점유(인도)가 함께 인정돼야 합니다.

보증금이 작은 세입자는 최우선변제도 확인하세요. 2026년 9월 기준 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조는 서울에서 보증금 1억6,500만원 이하인 임차인에게 5,500만원까지, 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포는 1억4,500만원 이하에 4,800만원, 광역시 등은 8,500만원 이하에 2,800만원, 그 밖의 지역은 7,500만원 이하에 2,500만원까지 다른 담보권자보다 먼저 배당합니다. 다만 주택가액의 2분의 1까지만 인정되고, 선순위 근저당이 설정된 시점의 기준이 적용될 수 있어 오래된 근저당이 있으면 보호 금액이 더 작아질 수 있습니다.

등기부가 깨끗해도 건축물대장에서 문제가 드러나는 경우가 있습니다. 건축물대장 표지에 "위반건축물" 표시가 있으면 불법 증축·용도 변경이 적발된 건물이라는 뜻입니다. 이런 집은 HUG 전세보증 가입이 막히고(아파트 제외), 전세대출도 거절될 수 있습니다. 또 용도가 근린생활시설로 등록된 건물을 주거용으로 개조한 이른바 근생빌라는 주택이 아니어서 HUG 보증 대상에서 빠집니다. 주거용 오피스텔도 계약서나 중개대상물 확인·설명서에 주거용이라는 표기가 있어야 보증을 받을 수 있습니다.

전입세대확인서는 그 주소에 현재 전입해 있는 세대를 보여 줍니다. 아파트·다세대처럼 호수가 나뉜 집에 집주인 가족이 아닌 다른 세대가 전입해 있다면 기존 세입자가 나가지 않았거나 이중 계약일 가능성이 있습니다. HUG는 보증신청일 현재 다른 세대의 전입 내역이 없을 것(단독·다가구 제외)을 가입 요건으로 둡니다. 다가구주택이라면 건축물대장상 가구 수와 실제 세대 수가 일치하는지도 대조해야 합니다. 쪼개기 불법 개조로 가구 수가 늘어난 건물은 선순위보증금 규모를 정확히 알기 어렵습니다.

전세사기 예방 글은 흔히 "이것저것 확인하라"로 끝납니다. 우리가 강조하고 싶은 것은 확인보다 순서입니다. 서류는 계약서에 도장을 찍기 전에 봐야 의미가 있습니다. 계약금을 보낸 뒤 문제를 발견하면 계약금을 포기하거나 위험을 떠안는 선택만 남습니다. 그래서 가계약금을 보내기 전 등기부·건축물대장·전세보증 가입 가능 여부를 먼저 확인하고, 본계약에는 보증 가입 불가·세금 체납 발견·권리 변동 시 계약 해제 특약을 넣는 것을 기본값으로 삼으라고 권합니다.

숫자 기준도 분명히 해 두면 흔들리지 않습니다. 우리는 깡통전세 비율 70% 이하를 편안한 구간, 70~80%를 전세보증 가입을 전제로 한 조건부 구간, 80%를 넘으면 보증 가입이 확실하지 않은 한 피하는 구간으로 봅니다. 시세보다 싼 전세, 집주인 대신 대리인이 나오는 계약, 신축 빌라의 분양대행 연계 전세처럼 구조적으로 위험한 신호가 겹칠수록 기준은 더 엄격해야 합니다.

마지막으로 전세보증보험은 사후 수습 장치이지 사전 예방 장치가 아닙니다. 보증이 있어도 반환까지 임차권등기명령과 명도 절차에 수개월이 걸릴 수 있습니다. 이 기간의 주거비를 감당할 수 있는지까지 따져 보는 것이 완성된 점검입니다.

1. 매매 시세를 보수적으로 확인합니다. 아파트는 실거래가·KB시세, 빌라는 공시가격×140%를 기준으로 삼습니다.
2. 등기부 갑구에서 소유자 일치, 압류·가압류·경매·신탁 여부를 확인합니다.
3. 을구의 근저당 채권최고액을 모두 더합니다.
4. 다가구라면 전입세대확인서와 확정일자 부여 현황으로 선순위보증금을 구합니다.
5. 깡통전세 비율을 계산해 70%를 넘는지 봅니다.
6. 건축물대장에서 위반건축물·근린생활시설(비주거) 여부를 확인합니다.
7. 전세보증보험 계산기로 HUG·HF 가입 가능 여부와 보증료를 확인합니다.
8. 계약 시 납세증명서를 요구하고, 계약 후 임대차 시작일 전에 미납국세·지방세를 열람합니다.
9. 특약(권리 변동 금지, 보증 가입 불가 시 해제, 세금 체납 시 해제)을 넣고, 잔금 직전 등기부를 다시 뗍니다.
10. 잔금 당일 전입신고·확정일자를 받고, 바로 전세보증보험을 신청합니다.

보증금 마련에 대출을 쓴다면 월 상환 부담을 대출 상환 계산기로, 정책 전세대출 요건은 정책대출 계산기로 함께 확인하세요. 임대아파트처럼 공적 임대를 고려한다면 임대아파트 월세와 보증금 전환율 글도 참고할 만합니다.

Q. 등기부등본에서 가장 먼저 봐야 할 것은 무엇인가요?

갑구에서 소유자가 계약 상대와 같은지, 압류·가압류·경매개시·신탁등기가 없는지를 먼저 봅니다. 이어서 을구의 근저당 채권최고액을 모두 더해 매매가 대비 빚이 얼마인지 계산합니다. 계약일과 잔금일에 한 번씩 다시 발급해 변동이 없는지 확인해야 합니다.

Q. 깡통전세 비율은 몇 퍼센트부터 위험한가요?

(근저당 채권최고액 + 선순위보증금 + 내 보증금) ÷ 매매가가 70%를 넘으면 경매 낙찰가가 떨어질 때 손실 가능성이 생기기 시작합니다. 80%를 넘으면 낙찰가율 80% 아래에서 바로 손실이 나고, HUG·HF 보증은 이 합이 주택가격의 90%를 넘으면 가입이 안 됩니다.

Q. 집주인 세금 체납은 동의 없이 확인할 수 있나요?

보증금 1,000만원을 넘는 임대차계약을 체결했다면 계약일부터 임대차 시작일까지 임대인 동의 없이 미납국세는 전국 세무서, 미납지방세는 지자체에서 열람할 수 있습니다. 계약 전에는 임대인 동의가 필요하며, 임대인에게 납세증명서 제시를 요구할 수도 있습니다.

Q. 전입신고를 하면 대항력은 언제 생기나요?

2026년 9월 현행 주택임대차보호법 제3조에 따라 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 같은 날 설정된 근저당은 당일 효력이 있어 내 보증금보다 앞서므로, 잔금일 다음 날까지 권리 변동을 금지하는 특약이 필요합니다.

Q. 서울 소액임차인 최우선변제금은 얼마인가요?

주택임대차보호법 시행령 기준 서울은 보증금 1억6,500만원 이하 임차인이 5,500만원까지 다른 담보권자보다 먼저 배당받습니다. 다만 주택가액의 2분의 1을 넘을 수 없고, 선순위 근저당 설정 시점의 기준이 적용될 수 있어 실제 보호 금액은 더 작을 수 있습니다.

• 전세보증보험 계산기
• 전월세 전환율 계산기
• 대출 이자 계산기
• 정책대출 자격·한도 계산기

• 국가법령정보센터 주택임대차보호법(제3조 대항력, 제3조의7 임대인 정보 제시 의무)
• 국가법령정보센터 주택임대차보호법 시행령(제10조·제11조 소액임차인 기준)
• 한국세정신문, 보증금 1천만원 넘으면 임대인 동의 없이 미납국세 열람
• 광진구청 임대인 미납지방세 열람 안내
• 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요(등기부 확인사항)