전세보증보험 HUG·HF·SGI 비교, 보증금별 보증료와 126% 기준

• 2026년 9월 28일 기준 전세보증금 2억원을 2년 보증받을 때 보증료는 HUG 아파트 40만8,000~58만4,000원, HF 16만~72만원, SGI 아파트 91만6,000원입니다(기본요율 기준, 할인 전).
• HUG·HF는 주택가격의 90%에서 선순위채권을 뺀 금액까지만 보증하므로, 빌라는 사실상 전세보증금과 선순위채권의 합이 공시가격의 126%(140%×90%) 이내여야 가입됩니다.
• 가입 기한은 세 기관 모두 원칙적으로 계약기간의 1/2이 지나기 전이며, HUG는 보증금 수도권 7억원·그 외 5억원 이하, HF는 같은 한도에 주택가격 12억원 이하, SGI는 아파트 보증금 한도가 없고 아파트 외 주택은 10억원 이내입니다.

전세보증보험은 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때, 보증기관이 먼저 임차인에게 보증금을 지급하고 나중에 집주인에게 받아내는 상품입니다. 공식 명칭은 기관마다 다릅니다. 주택도시보증공사(HUG)는 전세보증금반환보증, 한국주택금융공사(HF)는 일반전세지킴보증, SGI서울보증은 전세금보장신용보험이라고 부릅니다. 이름은 달라도 핵심 기능은 같고, 차이는 누가 가입할 수 있는지, 주택가격을 어떻게 매기는지, 보증료가 얼마인지에서 납니다.

2026년 9월 28일 기준 결론부터 말하면 보증료는 HF가 가장 싸고(부채비율이 낮을 때), SGI가 가장 비쌉니다. 다만 HF는 HF 전세자금보증 대출을 이용하는 사람만 가입할 수 있고, HUG는 보증금 상한이 있으며, SGI는 비싼 대신 아파트 보증금 상한이 없습니다. 그래서 "어디가 제일 좋은가"보다 "내 조건에서 어디가 가입되는가"를 먼저 봐야 합니다.

내 전세 조건을 넣고 기관별 보증료와 가입 가능 여부를 바로 보고 싶다면 전세보증보험 보증료 계산기를 쓰면 됩니다. 월세가 섞인 반전세라면 HUG는 전월세전환율 6.5%(2026년 7월 1일 이후 신규 신청분)로 월세를 보증금으로 환산해 한도를 판단하므로 전월세 전환 계산기로 환산 보증금을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

• 보증이 대신 갚는 대상: 계약 종료 후 1개월이 지나도 돌려받지 못한 보증금, 경매·공매 배당에서 받지 못한 금액
• 공통 전제: 전입신고와 확정일자(대항력·우선변제권)를 갖추고 실제 거주할 것
• 공통 결격: 등기부 갑구에 압류·가압류·경매신청 등 소유권 제한이 있거나 토지와 건물 소유자가 다른 경우

아래 표는 2026년 9월 28일 각 기관 홈페이지 상품 안내를 직접 확인해 정리한 것입니다. 같은 전세보증이라도 주택가격 산정 방식이 달라 같은 집에서 한 곳은 되고 한 곳은 안 되는 일이 생깁니다.

HUG가 가장 대중적인 이유는 누구나 가입할 수 있고 네이버페이·카카오페이·토스, 안심전세 앱에서 비대면 신청이 되기 때문입니다. HF는 보증료가 가장 낮지만 HF 보증으로 전세대출을 받은 경우에만 열리는 문입니다. SGI는 고가 아파트 전세처럼 HUG·HF 한도를 넘는 경우의 대안입니다. SGI는 동일 임대인에 대해 1건까지만 증권을 발급하고, 임대인이 법인이거나 주택건설업체면 가입할 수 없다는 제한도 있습니다.

빌라(연립·다세대)나 단독·다가구는 시세 정보가 부족해 HUG와 HF 모두 국토교통부 공시가격의 140%를 1순위 주택가격으로 씁니다. 여기에 담보인정비율 90%를 곱한 금액이 보증 한도의 천장이 됩니다. 140%×90%=126%, 이것이 시장에서 말하는 "126% 기준"입니다. HUG는 2023년 1월 1일 이후 신청분부터 공시가격 반영률을 150%에서 140%로 낮췄고, 갱신보증에도 2024년 1월 1일부터 담보인정비율 90%를 적용하고 있습니다.

보증 가능 최대 보증금 = 공시가격 × 140% × 90% − 선순위채권(근저당 채권최고액 등)
부채비율 = (선순위채권 + 전세보증금) ÷ 주택가액(주택가격 × 90%)

아래 표는 선순위채권이 없을 때, 5,000만원·8,000만원 있을 때 가입 가능한 최대 보증금을 공식대로 계산한 값입니다. 근저당은 실제 대출 잔액이 아니라 등기부 을구에 적힌 채권최고액으로 봅니다.

예를 들어 공시가격 2억원 빌라에 전세보증금 2억3,000만원으로 들어가면 선순위채권이 전혀 없어도 한도 2억5,200만원 안이라 가입됩니다. 그러나 집주인이 채권최고액 5,000만원 근저당을 잡아 두었다면 한도가 2억200만원으로 줄어 가입이 거절됩니다. 이 경우 보증금 일부를 월세로 돌려 전세보증금을 2억200만원 이하로 낮추는 협상이 현실적인 해법입니다. 반대로 아파트는 KB시세나 한국부동산원 시세가 1순위라 공시가격 기준이 적용되는 일이 드뭅니다.

SGI는 공시가격의 130%를 쓰고 아파트는 실거래가와 인터넷 시세 중 낮은 값을 적용하는 등 기준이 다르므로, HUG에서 거절됐다고 SGI도 안 되는 것은 아니고 그 반대도 마찬가지입니다. 기관이 공시가격보다 시세나 감정평가를 우선 인정하는 경우도 있어, 거절 통보를 받으면 감정평가 적용이 가능한지 먼저 문의하는 것이 좋습니다.

보증료 공식은 세 기관이 비슷합니다. HUG는 보증금액×보증료율×전세계약기간/365, HF는 보증금액×보증료율/365×임대차계약기간입니다. 아래 표는 2년(730일) 계약, 할인·할증을 적용하지 않은 기본요율로 직접 계산했습니다. HUG 요율은 보증금 구간(1억원 이하, 2억원 이하, 5억원 이하, 5억원 초과), 주택유형(아파트·기타), 부채비율(70% 이하, 80% 이하, 80% 초과)에 따라 24칸으로 나뉩니다.

보증료 = 보증금 × 연 보증료율 × 계약일수 ÷ 365

표를 보면 두 가지가 눈에 띕니다. 첫째, HF는 LTV가 70% 이하로 낮으면 HUG의 절반 이하지만 80%를 넘으면 HUG 아파트보다 비싸질 수 있습니다. 2억원·LTV 80~90% 구간에서 HF는 72만원, HUG 아파트 80% 초과는 58만4,000원입니다. 둘째, SGI 기본요율은 HUG의 약 2배 수준입니다. SGI는 LTV 구간별 할인·할증이 따로 있어 실제 청구액은 지점에서 확인해야 하며, 여기서는 공시된 기본요율만 썼습니다.

HF의 LTV는 (선순위채권+보증금)/주택가격으로 계산하고, HUG의 부채비율은 분모가 주택가격의 90%인 주택가액입니다. 같은 집이라도 HUG 부채비율이 HF LTV보다 높게 나오니, 두 기관 요율을 비교할 때 분모 차이를 기억해야 합니다.

HUG는 사회배려계층 할인이 커서 실제 부담이 표보다 훨씬 작아지는 경우가 많습니다. 할인은 중복 적용되지 않고 가장 유리한 하나만 고릅니다. 전자계약 할인 3%는 별도입니다.

• 60% 할인: 보증신청인(배우자 포함) 연소득 5,000만원 이하 기준소득 이하 가구, 한부모가구, 만 65세 이상 1인 고령가구
• 40% 할인: 다자녀(미성년 자녀 3인 이상), 장애인, 고령자(만 65세 이상), 노인부양, 신혼부부(합산 6,000만원 이하·혼인 7년 이내), 다문화, 국가유공자, 의사상자 가구 등
• 3% 할인: 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템으로 계약한 경우
• 10% 할증: 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘는 경우 산출 보증료의 10%

계산 예시입니다. 전세보증금 2억원 빌라, 부채비율 80% 이하 구간이면 기본 2년 보증료가 60만4,000원입니다. 부부 합산 연소득이 5,000만원 이하라 60% 할인을 받으면 24만1,600원으로 줄어듭니다. 같은 집에 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 할증 10%가 붙어 66만4,400원이 됩니다. 소득 요건 하나로 보증료가 40만원 가까이 달라지는 셈입니다.

보증료는 연말정산에서 보험료 세액공제 대상이기도 합니다. HUG 안내에 따르면 보증대상 전세보증금 3억원 이내가 공제 대상입니다. 근로자라면 납부영수증을 챙겨 두면 되고, 공제 효과는 연말정산 계산기로 확인할 수 있습니다.

신청 기한은 넉넉해 보이지만 가입 시점이 늦을수록 위험이 커집니다. HUG 기준 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청할 수 있습니다. 문제는 그 사이 집주인이 추가 대출을 받거나 세금 체납으로 압류가 들어오면 가입 자체가 막힌다는 점입니다. 보증 심사는 신청 시점의 등기부로 하기 때문입니다.

1. 계약 전: 공시가격과 등기부 을구 채권최고액으로 126% 기준을 계산해 가입 가능 여부를 확인합니다.
2. 계약서 작성: 특약에 "보증보험 가입이 불가하면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다"는 조항을 넣습니다.
3. 잔금일: 잔금과 동시에 전입신고·확정일자를 받습니다.
4. 잔금 직후: 전입신고 다음 날 대항력이 생긴 것을 확인하고 바로 보증을 신청합니다.
5. 갱신 때: 보증금이 오르면 증액분만큼 다시 심사받고, 오르지 않았다면 HUG는 주택가격을 다시 반영하지 않습니다.

전세대출이 있다면 대출 구조도 확인해야 합니다. HUG는 전세대출 때문에 보증금반환채권에 질권이 설정되거나 채권양도 통지가 된 경우 원칙적으로 가입할 수 없고, SGI서울보증 보증부 전세대출을 받은 경우는 예외입니다. 정책 전세대출은 정책대출 계산기에서 버팀목 조건과 함께 확인할 수 있습니다.

전세보증료를 아까워하는 사람이 많지만 숫자로 보면 판단은 어렵지 않습니다. 2억원 전세의 HUG 2년 보증료는 40만~73만원, 보증금 대비 0.2~0.37%입니다. 할인을 받으면 0.1% 안팎까지 내려갑니다. 반면 보증 없이 사고가 나면 경매 배당 순위에 따라 수천만원에서 보증금 전액까지 잃을 수 있습니다. 확률이 낮은 사고라도 손실 규모가 자산의 대부분이라면 보험의 가치가 큽니다.

우리가 더 중요하게 보는 것은 가입 거절 그 자체가 주는 신호입니다. HUG·HF가 가입을 받아 주지 않는다는 것은 그 집의 보증금과 선순위채권 합이 주택가격의 90%를 넘는다는 뜻, 즉 깡통전세 위험 구간이라는 뜻입니다. 보증료가 비싸서 SGI로 우회하기 전에, 왜 공적 보증기관이 거절했는지부터 따져 보는 것이 순서입니다. 가입이 안 되는 집이라면 보증금을 낮추거나 다른 집을 찾는 것이 보증료를 아끼는 것보다 훨씬 큰 절약입니다.

또 하나, 보증은 전세금을 "즉시" 돌려주는 장치가 아닙니다. 계약 종료 후 1개월 경과, 임차권등기명령, 채권 양도 등 절차를 거쳐야 하고 이사(명도)와 동시에 지급됩니다. 이사 일정이 촘촘하다면 이 기간을 버틸 자금 계획도 함께 세워야 합니다.

1. 주택 유형을 확인하고 공시가격을 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 조회합니다. 아파트는 KB·한국부동산원 시세를 봅니다.
2. 등기부 을구 채권최고액을 모두 더해 선순위채권을 구하고, 공시가격×126% − 선순위채권이 내 보증금보다 큰지 계산합니다.
3. 보증금이 HUG 한도(수도권 7억원, 그 외 5억원)를 넘는지 봅니다. 넘으면 SGI를 검토합니다.
4. HF 전세자금보증 대출을 쓰는지 확인합니다. 쓴다면 HF 요율과 HUG 요율을 비교합니다.
5. 전세보증보험 계산기로 기관별 2년 보증료를 뽑고, 연소득 5,000만원 이하·신혼부부 등 할인 해당 여부를 반영합니다.
6. 계약서에 보증 가입 불가 시 계약 해제 특약을 넣고, 잔금일에 전입신고·확정일자를 받습니다.
7. 잔금 직후 앱이나 위탁은행에서 신청하고, 보증서 발급 후 연말정산용 납부영수증을 보관합니다.

월세 비중이 있는 계약이라면 전월세 전환 계산기로 환산 보증금을 확인해 한도 초과 여부를 미리 점검하세요. 주거비 전체 구조를 줄이는 방법은 임대아파트 월세와 보증금 전환율 글에서 함께 다뤘습니다.

Q. 전세보증보험은 HUG, HF, SGI 중 어디가 가장 싼가요?

기본요율만 보면 HF 일반전세지킴보증이 LTV 70% 이하일 때 연 0.04%로 가장 쌉니다. 다만 HF 전세자금보증 대출 이용자만 가입할 수 있어, 일반 임차인은 보통 HUG(연 0.097~0.211%)가 가장 저렴한 선택지이고 SGI는 연 0.229~0.260%로 가장 비쌉니다.

Q. 전세보증보험 126% 기준은 무슨 뜻인가요?

HUG와 HF가 빌라 등의 주택가격을 공시가격의 140%로 보고, 그중 90%까지만 보증하기 때문에 생긴 말입니다. 140%×90%=126%이므로 전세보증금과 선순위채권의 합이 공시가격의 126%를 넘으면 가입이 어렵습니다.

Q. 전세보증보험은 언제까지 가입해야 하나요?

세 기관 모두 원칙적으로 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청해야 합니다. SGI는 24개월 초과 계약이면 12개월이 지나기 전까지입니다. 가입이 늦을수록 집주인 추가 대출이나 압류로 거절될 위험이 커지므로 잔금·전입 직후 신청하는 편이 안전합니다.

Q. 전세보증금 2억원이면 HUG 보증료는 얼마인가요?

2년 계약, 할인 전 기본요율 기준으로 아파트는 부채비율에 따라 40만8,000~58만4,000원, 빌라 등 기타주택은 46만8,000~73만6,000원입니다. 부부 합산 연소득 5,000만원 이하 등으로 60% 할인을 받으면 이 금액의 40%만 냅니다.

Q. 보증금이 7억원을 넘으면 전세보증보험 가입이 불가능한가요?

HUG와 HF는 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원이 보증금 상한이라 초과하면 가입할 수 없습니다. SGI서울보증 전세금보장신용보험은 아파트라면 보증금 한도가 없고 아파트 외 주택은 10억원 이내까지 가입할 수 있어 대안이 됩니다.

• 전세보증보험 계산기
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• 정책대출 자격·한도 계산기
• 연말정산 환급 계산기

• 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 상품개요·보증료율
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