종합부동산세 2026 계산과 12월 납부, 공시가격별 세액표

• 2026년 종합부동산세는 공시가격 합계에서 1세대 1주택자 12억원, 그 밖의 개인 9억원을 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만들고, 0.5~2.7%(3주택 이상은 과세표준 12억원 초과분부터 최고 5.0%) 누진세율을 적용합니다.
• 공시가격 20억원 아파트 1채를 단독명의로 가진 1세대 1주택자(만 60세 미만, 보유 5년 미만)는 농어촌특별세를 포함해 약 227만5,000원, 15억원은 약 69만1,000원, 30억원은 약 774만7,000원을 냅니다. 이 세 값은 2026년 9월 정부 추산치와 일치합니다.
• 납부기간은 2026년 12월 1일부터 15일까지이고, 종부세 본세가 250만원을 넘으면 초과분(500만원 초과 시 절반까지)을 2027년 6월 15일까지 분납할 수 있습니다. 합산배제·1세대 1주택 특례 신청은 9월 30일이 마감입니다.

종합부동산세는 과세기준일인 매년 6월 1일 현재 보유한 주택의 공시가격을 사람별로 모두 더한 뒤, 공제금액을 넘는 부분에만 매기는 국세입니다. 국세청 세액계산 흐름도 기준으로 공제금액은 1세대 1주택자 12억원, 그 밖의 개인 9억원이고 법인은 공제가 없습니다. 여기에 공정시장가액비율 60%를 곱한 금액이 과세표준입니다. 결국 1세대 1주택자는 공시가격이 12억원을 넘어야, 다주택자는 합계가 9억원을 넘어야 고지서를 받습니다. 먼저 내 금액을 바로 확인하려면 종부세 계산기에 공시가격 합계와 주택 수를 넣어 보면 됩니다.

과세표준 = (주택 공시가격 합계 - 공제금액 12억원 또는 9억원) × 60%
종부세 = 과세표준 × 세율 - 공제할 재산세액 - 고령자·장기보유 세액공제
최종 납부액 = 종부세 + 농어촌특별세(종부세의 20%)

여기서 가장 헷갈리는 항목이 공제할 재산세액입니다. 같은 주택에는 7월과 9월에 이미 재산세가 부과되므로, 종부세 과세표준에 해당하는 부분의 재산세를 빼 줘서 이중과세를 막습니다. 국세청 안내에 따르면 이 금액은 “종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 재산세율”을 실제 부과된 재산세 비율로 조정해 계산합니다. 1세대 1주택자의 재산세 공정시장가액비율은 공시가격 6억원 초과 주택이 45%이고(2026년에도 43~45% 유지), 종부세 과세 구간은 재산세 최고 구간이므로 재산세율 0.4%를 적용합니다. 공시가격 20억원이면 과세표준 4억8,000만원 × 45% × 0.4% = 86만4,000원이 빠집니다.

재산세 계산 자체가 궁금하다면 9월 납부 기준으로 정리한 재산세 계산 방법과 분납 조건 글을 함께 보면 두 세금이 어떻게 맞물리는지 이해하기 쉽습니다. 재산세와 종부세를 한 번에 보고 싶다면 보유세 통합 계산기가 편합니다.

공제금액이 사람별이라는 점도 기억해야 합니다. 부부가 한 채를 절반씩 공동명의로 가지면 각자 9억원씩 합계 18억원을 공제받습니다. 대신 이 경우 1세대 1주택자가 아니어서 고령자·장기보유 세액공제를 받지 못합니다. 그래서 부부 공동명의 1주택자는 9월 16일부터 30일까지 특례를 신청해 12억원 공제와 세액공제를 받는 방식으로 바꿀 수 있고, 한 번 신청하면 변동이 없는 한 다음 해부터는 다시 신청하지 않아도 됩니다.

세율은 2023년 개정 이후 그대로입니다. 2주택 이하와 3주택 이상은 과세표준 12억원까지 세율이 같고, 12억원을 넘는 구간부터 3주택 이상에만 높은 세율이 붙습니다. 아래 표는 국세청이 공개한 개인 주택분 세율과 누진공제액입니다.

누진공제는 “과세표준 × 해당 구간 세율 - 누진공제액”으로 한 번에 계산하게 해 주는 숫자입니다. 예를 들어 과세표준 4억8,000만원이면 4억8,000만원 × 0.7% - 60만원 = 276만원이 산출세액입니다. 과세표준 12억원은 공시가격으로 환산하면 1세대 1주택자 32억원, 다주택자 29억원이므로 대부분의 다주택자는 3주택 이상이어도 2주택 이하와 같은 세율을 적용받습니다. 차이가 벌어지는 것은 공시가격 합계가 30억원을 넘는 경우부터입니다.

주택 수를 셀 때 모든 집이 들어가는 것은 아닙니다. 종합부동산세법은 1주택과 함께 가진 상속주택(상속 후 5년 이내, 지분율 40% 이하, 지분 공시가격 6억원(수도권 밖 3억원) 이하 중 하나), 신규 주택을 산 지 3년이 지나지 않은 일시적 2주택, 수도권 밖 등 지정 지역의 공시가격 4억원 이하 지방 저가주택을 가진 경우에도 1세대 1주택자로 봐 줍니다. 다만 이 특례는 9월 16일부터 30일까지 세무서에 신청해야 적용됩니다.

아래 표는 1세대 1주택자가 단독명의로 한 채를 가진 경우를 공시가격별로 직접 계산한 값입니다. 재산세 공정시장가액비율 45%, 재산세율 0.4%로 공제할 재산세액을 구했고, 세부담상한(직전 연도 보유세의 150%)은 적용되지 않는다고 가정했습니다. 최종 납부액은 농어촌특별세 20%를 더한 금액이며 만원 단위 이하는 반올림했습니다.

이 표의 15억원·20억원·30억원 값은 정부가 2026년 9월 세제개편안 설명 과정에서 제시한 올해 세액(69만1,000원, 227만5,000원, 774만7,000원, 세액공제 없음·60세 미만 기준)과 같습니다. 공시가격이 1억원 오를 때 세액이 일정하게 늘지 않는 이유는 과세표준 구간이 올라가며 세율이 0.5%에서 0.7%, 1.0%로 바뀌기 때문입니다. 15억원에서 20억원으로 5억원 오르면 세금은 약 3.3배가 됩니다.

다주택자는 계산이 더 복잡합니다. 공제금액이 9억원이고 재산세 공정시장가액비율도 60%라서 공제할 재산세액이 달라집니다. 주택별 재산세에 세부담상한이 걸리지 않았다고 가정하면 공시가격 합계 15억원인 2주택자는 과세표준 3억6,000만원, 산출세액 192만원, 재산세 공제 86만4,000원으로 농특세 포함 약 126만7,000원입니다. 합계 30억원이면 2주택 약 882만7,000원, 3주택 이상 약 933만1,000원이고, 40억원에서는 약 1,645만9,000원과 2,200만3,000원으로 벌어집니다. 실제 고지액은 주택별 재산세 부과액과 세부담상한에 따라 이 추정치와 다를 수 있습니다.

1세대 1주택자만 받을 수 있는 두 가지 세액공제가 있습니다. 과세기준일인 6월 1일 현재 나이와 보유기간으로 판단하며, 두 공제를 더해 최대 80%까지 받습니다.

• 고령자 공제: 만 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%
• 장기보유 공제: 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%
• 중복 한도: 두 공제율 합계 80%(예: 70세 40% + 15년 50% = 90%가 아니라 80%)

공제는 재산세 공제 후의 종부세 본세에 적용되고, 농어촌특별세도 줄어든 본세의 20%로 계산됩니다. 그래서 공시가격 20억원 1세대 1주택자가 만 65세이고 10년을 보유했다면 공제율 70%가 적용돼 종부세가 189만6,000원에서 56만8,800원으로 줄고, 농특세를 더하면 약 68만3,000원입니다. 만 70세에 15년 이상 보유했다면 80% 공제로 약 45만5,000원입니다.

보유기간은 원칙적으로 해당 주택의 취득일부터 셉니다. 배우자에게서 상속받은 주택은 돌아가신 배우자의 취득일부터, 재건축·재개발로 새로 지은 주택은 멸실 전 주택의 취득일부터 계산하는 특례가 있어 실제 보유기간보다 길게 인정받을 수 있습니다. 부부 공동명의는 특례 신청을 해야 세액공제를 받을 수 있는데, 나이가 젊고 보유기간이 짧으면 각자 9억원 공제(합계 18억원)를 받는 쪽이 오히려 유리한 경우가 많습니다. 공시가격 20억원 부부 공동명의(각 10억원)는 특례를 신청하지 않으면 1인당 과세표준 6,000만원, 1인당 농특세 포함 약 23만원으로 두 사람 합계 약 46만1,000원이고, 특례를 신청해 세액공제 0%를 받으면 227만5,000원이 됩니다. 세액공제율이 높아질수록 특례 신청 쪽이 유리해지므로 매년 비교해야 합니다.

종부세는 국세청이 세액을 계산해 고지서를 보내는 방식이 원칙이지만 납세자가 직접 신고·납부해도 됩니다. 국세청 안내 기준 납부기간은 매년 12월 1일부터 15일까지이며, 2026년 12월 15일은 화요일이라 기한이 미뤄지지 않습니다. 고지서의 세액이 틀렸다고 판단되면 같은 기간에 신고납부로 바로잡을 수 있습니다.

분납은 종부세 본세(농특세 제외)가 250만원을 넘을 때 신청합니다. 250만원 초과 500만원 이하이면 250만원을 넘는 금액을, 500만원을 넘으면 세액의 50% 이하를 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내, 즉 2027년 6월 15일까지 나눠 낼 수 있습니다. 농어촌특별세도 같은 비율로 분납됩니다. 분납에는 이자나 가산세가 붙지 않습니다.

공시가격 25억원 1세대 1주택자(세액공제 없음)라면 종부세 본세가 399만6,000원이므로 149만6,000원을 6월로 미룰 수 있습니다. 신용카드 납부는 농특세를 포함한 고지·신고 금액 1,000만원까지 가능하며, 신용카드 수수료 0.7%(체크카드 0.4%)는 납세자가 부담합니다. 수수료를 아끼려면 홈택스·손택스 계좌이체나 가상계좌를 쓰는 편이 낫습니다. 기한을 넘기면 납부지연가산세가 붙으므로, 세금 일정은 종부세 납부 일정 페이지에서 미리 확인해 두면 좋습니다.

종부세 절세에서 가장 중요한 날짜는 12월이 아니라 9월입니다. 등록 임대주택, 사원용 주택, 주택건설사업자의 미분양주택, 가정어린이집용 주택처럼 종부세 목적에 맞지 않는 주택은 9월 16일부터 30일까지 합산배제 신고를 하면 과세표준 합산에서 빠집니다. 신고하지 않으면 요건을 갖췄더라도 일단 합산돼 고지됩니다. 1세대 1주택 특례(일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택)와 부부 공동명의 1주택자 특례도 같은 기간에 신청합니다.

1. 홈택스에서 종합부동산세 합산배제·특례 신고 메뉴를 열고 대상 주택을 확인합니다.
2. 일시적 2주택이면 신규 주택 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 처분할 계획인지 다시 확인합니다. 기한 안에 처분하지 않으면 공제받은 세액이 추징됩니다.
3. 이미 특례를 받았고 내용이 바뀌지 않았다면 다시 신청하지 않아도 됩니다. 주택을 사거나 판 경우에는 변동 신고가 필요합니다.

9월 30일을 놓쳤더라도 12월 1일부터 15일 사이 신고납부 방식으로 특례를 반영해 신고할 수 있는 경우가 있으니 관할 세무서(국번 없이 126)에 먼저 문의하는 것이 좋습니다.

2026년 12월에 내는 세금은 위 현행 규칙 그대로입니다. 다만 내년부터 계산이 크게 바뀔 수 있습니다. 재정경제부는 2026년 8월 3일 세제개편안을 발표하고 9월 1일 국무회의에서 정부안을 확정해 국회에 냈습니다. 확정된 정부안의 종부세 부분은 다음과 같습니다.

• 1세대 1주택 기본공제: 실거주 12억원 → 14억원, 비거주는 12억원 유지(당초안 9억원에서 수정)
• 공정시장가액비율: 60% → 2027년 70%, 3주택 이상 등은 2028년 이후 80%까지 단계 인상
• 세부담상한: 당초 200% 인상안에서 150% 현행 유지로 수정

정부 추산에 따르면 공시가격 20억원 비거주 1주택자는 올해 227만5,000원에서 내년 277만4,000원으로, 30억원은 774만7,000원에서 1,203만8,000원으로 늘어납니다. 반대로 같은 20억원이라도 실거주라면 14억원 공제와 70% 비율을 적용해 우리가 계산한 세액은 약 190만1,000원(세액공제 없음)으로 올해보다 줄어듭니다. 이 개편안은 2026년 9월 현재 국회 심의 전이며, 법안이 통과돼야 2027년 6월 1일 과세분부터 적용됩니다. 확정 전까지는 올해 세액을 기준으로 자금 계획을 세우는 것이 안전합니다.

종부세 고지서를 받고 나서 할 수 있는 일은 거의 없습니다. 세액을 가르는 요소는 모두 그 전에 확정됩니다. 6월 1일에 누가 몇 채를 가졌는지가 공제금액과 세율을 정하고, 9월 30일까지의 합산배제·특례 신청이 1세대 1주택 인정 여부를 정합니다. 12월은 그 결과를 계산해 내는 달일 뿐입니다.

그래서 우리는 주택 매매 일정을 잡을 때 잔금일을 6월 1일 기준으로 먼저 따져 보라고 봅니다. 파는 사람은 5월 31일까지 잔금을 받으면 그해 종부세와 재산세를 내지 않고, 사는 사람은 6월 2일 이후에 잔금을 치르면 그해 보유세를 피합니다. 또한 2027년 개편안이 통과되면 실거주 여부가 세금을 크게 가르게 되므로, 주민등록과 실제 거주가 일치하는지를 올해부터 점검해 둘 필요가 있습니다. 다만 개편안은 국회 논의에서 또 바뀔 수 있어, 확정되지 않은 수치로 매매 결정을 서두르는 것은 권하지 않습니다.

1. 부동산공시가격알리미에서 6월 1일 기준으로 보유한 주택의 2026년 공시가격을 모두 확인하고 합계를 냅니다.
2. 종부세 계산기에 공시가격 합계, 주택 수, 나이, 보유기간을 넣어 예상 세액을 구합니다. 재산세와 합친 총 보유세는 보유세 계산기로 확인합니다.
3. 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택·공동명의 특례 대상인데 9월 30일까지 신청하지 않았다면 세무서에 12월 신고납부 방식으로 반영 가능한지 문의합니다.
4. 종부세 본세가 250만원을 넘으면 분납을 신청해 일부를 2027년 6월 15일로 미룹니다.
5. 12월 15일까지 홈택스·손택스 계좌이체로 납부하고, 카드로 낼 경우 수수료 0.7%를 감안합니다. 세금 일정 전체는 세금 캘린더에서 확인할 수 있습니다.

Q. 2026년 종합부동산세 납부기간은 언제인가요?

2026년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 국세청이 고지서를 보내며, 고지 세액과 다르게 계산되면 같은 기간에 직접 신고납부할 수도 있습니다.

Q. 1주택자는 공시가격 얼마부터 종부세를 내나요?

1세대 1주택자가 단독명의로 보유하면 공시가격 12억원을 넘을 때부터 냅니다. 공시가격 13억원이면 세액공제가 없을 때 농어촌특별세를 포함해 약 23만원입니다.

Q. 공시가격 20억원 아파트 종부세는 얼마인가요?

1세대 1주택자이고 만 60세 미만, 보유 5년 미만이면 농어촌특별세 포함 약 227만5,000원입니다. 만 70세 이상이면서 15년 이상 보유해 80% 공제를 받으면 약 45만5,000원으로 줄어듭니다.

Q. 종부세 분납은 어떻게 하나요?

종부세 본세가 250만원을 넘으면 고지서의 분납 금액으로 나눠 내거나 홈택스에서 분납을 신청합니다. 500만원 이하는 250만원 초과분, 500만원 초과는 세액의 절반까지를 2027년 6월 15일까지 이자 없이 낼 수 있습니다.

Q. 종부세 공정시장가액비율은 2027년에 오르나요?

정부가 2026년 9월 1일 확정한 세제개편안에는 60%를 2027년 70%로 올리는 내용이 들어 있습니다. 국회 심의 전이므로 확정된 것은 아니며, 통과되면 2027년 6월 1일 과세분부터 적용됩니다.

• 종합부동산세 계산기
• 보유세 계산기
• 재산세 계산기
• 종합부동산세 납부 일정
• 재산세 계산 방법과 9월 분납 조건

• 국세청 종합부동산세 세액계산 흐름도
• 국세청 종합부동산세 납부기한·분납 안내
• 국세청 궁금해요 종합부동산 세법(공제할 재산세액·카드납부)
• 재정경제부 「2026년 세제개편안」 정부안 확정 (2026.9.1)
• 파이낸셜뉴스, 공시가 30억 비거주 1주택 종부세 올해 774만원→내년 1204만원 (2026.9.13)
• 한국세정신문, 1주택자 공정시장가액비율 43∼45% 그대로 유지