청약가점 계산법 84점 만점, 항목별 점수표와 흔한 실수

• 청약가점은 무주택기간 최대 32점, 부양가족수 최대 35점, 주택청약종합저축 가입기간 최대 17점을 더한 84점 만점이며, 배점표는 주택공급에 관한 규칙 별표1(2024년 12월 18일 개정, 2026년 9월 현행)에 정해져 있습니다.
• 무주택기간은 만 30세(그 전에 혼인했다면 혼인신고일)부터 세고 1년마다 2점, 부양가족은 0명 5점에서 1명당 5점, 통장은 6개월 미만 1점에서 1년마다 1점씩 올라갑니다.
• 2024년 3월 25일부터 배우자 통장 가입기간의 50%를 최대 3점까지 더할 수 있고, 가점이 같으면 추첨이 아니라 통장 가입기간이 긴 사람이 당첨됩니다.

청약가점은 민영주택 일반공급 1순위에서 경쟁이 생겼을 때 당첨자를 가리는 점수입니다. 아래 표는 주택공급에 관한 규칙 별표1의 가점산정기준을 그대로 옮긴 것입니다. 세 항목을 따로 구해 더하면 되고, 직접 날짜를 넣어 계산하려면 청약가점 계산기를 쓰면 기준일까지 자동으로 셉니다.

청약가점 = 무주택기간 점수(2~32) + 부양가족 점수(5~35) + 통장 가입기간 점수(1~17, 배우자 합산 최대 3점 포함)

본인은 부양가족 수에 들어가지 않으므로 1인 가구도 부양가족 점수 5점은 기본으로 받습니다. 84점 만점은 무주택 15년 이상, 부양가족 6명 이상, 통장 15년 이상을 모두 채워야 가능해 현실적으로 매우 드뭅니다. 가점의 절반 가까이를 차지하는 항목이 부양가족이라는 점이 전략의 출발점입니다.

무주택기간은 청약 신청자와 배우자를 기준으로, 신청자가 만 30세가 되는 날부터 계속 무주택인 기간입니다. 30세 전에 혼인했다면 혼인관계증명서상 혼인신고일부터 셉니다. 본인이나 배우자가 주택을 가졌던 적이 있으면 그 주택을 처분해 무주택자가 된 날(여러 번이면 가장 최근)부터 다시 셉니다. 30세 미만 미혼 무주택자는 0점입니다.

주택 소유로 보지 않는 예외도 알아 둘 만합니다. 주택공급에 관한 규칙 제53조에 따라 다음은 무주택으로 인정됩니다.

• 전용 60㎡ 이하, 공시가격 1억원(수도권 1억6,000만원) 이하 아파트 1호를 소유한 세대
• 전용 85㎡ 이하, 공시가격 3억원(수도권 5억원) 이하 빌라·다세대 등 비아파트 1호를 소유한 세대(2024년 12월 18일 개정)
• 전용 20㎡ 이하 주택 1호만 소유한 경우
• 60세 이상 직계존속이 주택을 소유한 경우(신청자 세대의 무주택 판단에서만 제외)

이 예외는 무주택 여부 판단에 쓰는 것이고, 공공임대주택 공급에는 일부가 적용되지 않습니다. 또 무주택기간 점수는 입주자모집공고일 현재를 기준으로 계산하므로 공고일 하루 차이로 2점이 갈릴 수 있습니다.

예를 들어 1986년 3월 10일생 미혼 신청자는 2016년 3월 10일부터 무주택기간을 셉니다. 2026년 3월 9일 공고라면 9년 이상 10년 미만으로 20점이지만, 3월 10일 공고라면 10년을 채워 22점이 됩니다. 이 사람이 2020년에 집을 샀다가 2022년 5월 1일에 팔았다면 기산일은 2022년 5월 1일로 바뀌어 2026년 9월 공고 기준 4년 이상 5년 미만, 10점에 그칩니다. 한 번의 주택 소유 이력이 10점 넘게 점수를 깎는 셈입니다.

부양가족은 입주자모집공고일 현재 신청자 또는 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 올라 있는 세대원입니다. 배우자는 주소가 달라도 부양가족으로 인정되고, 분리 세대 배우자와 같은 세대의 세대원도 포함됩니다. 자녀는 미혼이어야 하며 손자녀는 그 부모가 모두 사망한 경우에만 인정됩니다.

• 직계존속(부모·조부모, 배우자의 부모 포함): 신청자가 세대주이고, 공고일 기준 최근 3년 이상 계속 같은 주민등록표에 등재돼야 합니다. 부모 중 한 명이라도 주택을 소유하면 부모 두 사람 모두 부양가족에서 빠집니다.
• 30세 이상 미혼 자녀: 공고일 기준 최근 1년 이상 계속 같은 주민등록표에 등재돼야 합니다.
• 30세 미만 미혼 자녀: 공고일 현재 같은 주민등록표에 등재돼 있으면 인정됩니다. 배우자는 등재 여부와 관계없이 1명으로 셉니다.

위장전입 적발이 늘면서 국토교통부는 2025년 2월, 당첨자 서류 확인 때 직계존속은 공고일 이전 3년, 30세 이상 자녀는 1년치 건강보험 요양급여 내역을 내도록 주택공급규칙을 고치겠다고 발표했습니다. 병원·약국 이용 기록으로 실제 거주지를 확인한다는 뜻이므로, 서류상 전입만 해 둔 부모는 점수로 인정받기 어렵다고 봐야 합니다.

통장 가입기간은 공고일 현재 신청자의 주택청약종합저축 가입기간이며, 통장 종류 전환·예치금 변경·명의 변경이 있어도 최초 가입일부터 셉니다. 미성년자일 때 가입한 기간은 2023년 12월 31일 이전분 최대 2년과 2024년 이후분을 합쳐 최대 5년까지만 인정됩니다. 예를 들어 2015년에 만 10세로 가입해 2026년 9월 현재 만 21세라면, 성년 전 기간 가운데 2023년까지의 8년여는 2년만, 2024년 1월부터 성년이 된 날까지의 기간은 그대로 더해 전체 상한 5년 안에서 인정되고, 성년이 된 뒤의 기간은 모두 인정됩니다. 자녀 통장을 일찍 만들어 두는 효과가 5년에서 멈춘다는 뜻입니다.

2024년 3월 25일부터는 배우자가 통장에 가입해 있으면 배우자 가입기간의 50%에 해당하는 기간을 같은 표로 점수화해 최대 3점까지 더합니다. 합산 결과가 17점을 넘으면 17점입니다. 특별공급에는 적용되지 않습니다.

표에서 보듯 배우자 통장은 2년만 넘으면 3점을 다 채웁니다. 배우자 통장을 새로 만드는 것보다 이미 있는 통장을 해지하지 않고 유지하는 것이 중요한 이유입니다. 가점이 같으면 가입기간이 긴 사람이 우선 당첨되므로 통장 기간은 동점 상황에서 다시 한 번 쓰입니다. 매달 얼마를 넣어야 하는지는 주택청약 납입 인정액 25만원 정리에서 따로 다뤘습니다.

아래는 2026년 9월 모집공고 기준으로 가상의 가구 다섯 곳의 점수를 별표1에 따라 직접 계산한 결과입니다. 모든 가구가 계속 무주택이고 부모는 무주택이라고 가정했습니다.

29세 기혼 가구는 30세 전에 혼인해 무주택기간을 일찍 쌓기 시작한 덕분에 34세 미혼보다 점수가 1점 높습니다. 40세와 45세 가구의 20점 차이 가운데 10점은 무주택기간, 10점은 부모 부양에서 나옵니다. 부양가족 1명이 무주택기간 5년과 같은 무게라는 뜻입니다.

점수가 높아도 가점제로 뽑는 물량이 적으면 소용이 없습니다. 주택공급에 관한 규칙 제28조(2026년 6월 15일 시행 현행)는 면적과 지역에 따라 가점제 비율을 다르게 정합니다. 2026년 9월 기준 서울 전역과 경기 15곳은 투기과열지구이자 조정대상지역(규칙상 청약과열지역)입니다.

1주택을 가진 세대와 과거 2년 안에 가점제로 당첨된 세대는 가점제 대상에서 빠지고 추첨으로만 경쟁합니다. 투기과열지구 1순위는 통장 가입 2년 경과, 지역별 예치금(서울·부산 85㎡ 이하 300만원, 그 밖의 광역시 250만원, 그 외 200만원), 세대주, 5년 내 당첨 이력 없음이 요건입니다. 가점이 낮은 1~2인 가구라면 60㎡ 이하 추첨 물량 60%를 노리는 것이 현실적인 전략입니다.

추첨 물량도 누구에게나 똑같이 열려 있지는 않습니다. 같은 규칙 제28조 제8항에 따라 투기과열지구, 청약과열지역, 수도권과 광역시에서는 추첨 물량의 75%를 무주택세대구성원에게 먼저 공급하고, 남은 물량을 무주택자와 1주택 세대가 함께 추첨합니다. 가점제에서 떨어진 신청자는 따로 신청하지 않아도 자동으로 추첨 대상에 포함됩니다.

1. 본인을 부양가족에 포함: 0명이 5점이고 본인은 세지 않습니다.
2. 30세 전 미혼 기간을 무주택기간에 포함: 미혼이면 만 30세부터 셉니다.
3. 부모 등재 3년 미달: 공고일 기준으로 계산하므로 2년 11개월이면 부모 2명, 10점이 통째로 빠집니다.
4. 주택 가진 부모를 부양가족으로 입력: 한 명만 소유해도 두 분 모두 제외됩니다. 60세 이상 부모의 주택은 신청자의 무주택 판단에는 영향이 없지만 부양가족 점수에서는 빠집니다.
5. 기혼 자녀를 부양가족으로 입력: 자녀는 미혼만 인정됩니다.
6. 과거 주택 소유 이력 누락: 처분 뒤 무주택이 된 날부터 다시 세야 하는데 30세부터로 입력하는 경우가 많습니다.
7. 배우자 통장 점수를 3점 넘게 계산: 배우자 몫은 최대 3점, 합계는 17점이 상한입니다.

청약홈에 입력한 가점은 신청자 책임입니다. 당첨 후 서류 심사에서 점수가 틀린 것으로 확인되면 부적격 당첨으로 취소되고, 규칙 제58조에 따라 당첨일부터 수도권 1년, 수도권 외 6개월(투기과열지구·청약과열지역은 1년), 위축지역 3개월 동안 다른 분양주택에 당첨될 수 없습니다. 다만 재산정한 점수로도 당첨선 이상이면 당첨이 유지됩니다.

청약가점에서 본인이 바꿀 수 있는 부분은 생각보다 적습니다. 무주택기간과 통장 기간은 시간이 지나야 쌓이고, 부양가족은 가족 구성의 문제입니다. 그래서 우리는 점수를 올리려는 무리한 전입보다 두 가지를 권합니다. 하나는 배우자 통장을 해지하지 않고 2년 이상 유지해 3점을 확보하는 것, 다른 하나는 부모와 실제로 함께 산다면 등재 3년이 되는 날짜를 정확히 계산해 그 이후 공고에 맞추는 것입니다. 점수를 1~2점 높게 입력해 당첨선을 넘는 것보다, 정확한 점수로 떨어지는 편이 1년 청약 제한을 피한다는 점에서 훨씬 낫습니다. 입력 전에 등본과 통장 가입확인서를 옆에 두고 항목별로 대조하는 습관이 가장 확실한 방어책입니다.

또 하나는 자기 점수에 맞는 면적을 고르는 일입니다. 투기과열지구 85㎡ 초과는 80%가 가점제라 고가점자 몫이지만, 60㎡ 이하는 60%가 추첨입니다. 점수가 40점대 이하라면 가점 커트라인을 좇기보다 추첨 비중이 큰 평형과 1순위 요건(예치금, 세대주, 2년 가입)을 먼저 갖추는 편이 당첨 확률 면에서 합리적입니다. 당첨 뒤 대출 한도는 규제지역 LTV와 DSR로 정해지므로 주택담보대출 LTV 지역별 한도와 주담대 한도 계산기로 잔금 계획까지 세워 두어야 합니다.

1. 공고일 확인: 모든 기간은 입주자모집공고일 기준이므로 공고일을 먼저 적습니다.
2. 무주택 기산일 결정: 만 30세 생일, 30세 전 혼인신고일, 마지막 주택 처분일 가운데 해당하는 날을 고릅니다.
3. 부양가족 서류 확인: 주민등록등본으로 부모 등재 3년, 30세 이상 자녀 등재 1년, 부모 주택 소유 여부를 확인합니다.
4. 통장 기간 확인: 은행 앱에서 최초 가입일과 배우자 가입일을 확인하고 배우자 몫을 최대 3점까지 계산합니다.
5. 계산기로 교차 검증: 직접 계산한 점수를 청약가점 계산기와 청약홈 가점 계산 결과로 한 번 더 맞춰 봅니다.
6. 평형·지역 선택: 내 점수와 가점제 비율을 비교해 가점과 추첨 중 어느 물량을 노릴지 정하고, 잔금 대출 가능액을 미리 계산합니다.

이 글의 배점과 규정은 2026년 9월 국가법령정보센터 현행 주택공급에 관한 규칙 기준입니다. 규칙은 해마다 개정되므로 신청 전 모집공고문의 가점 산정 기준과 1순위 요건, 예치금 기준을 반드시 함께 읽어야 합니다. 공고문이 규칙보다 구체적인 기준을 적는 경우도 있습니다.

Q. 청약가점은 어떻게 계산하나요?

무주택기간(최대 32점), 부양가족수(최대 35점), 청약통장 가입기간(최대 17점)을 각각 점수표로 구해 더합니다. 모든 기간과 인원은 입주자모집공고일 현재를 기준으로 계산하며 만점은 84점입니다.

Q. 무주택기간은 언제부터 계산하나요?

만 30세가 되는 날부터 계산하고, 30세 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 셉니다. 과거 주택을 소유했다면 처분해 무주택자가 된 날부터 다시 계산합니다.

Q. 부모님도 부양가족으로 인정되나요?

신청자가 세대주이고 부모가 공고일 기준 최근 3년 이상 계속 같은 주민등록표에 등재돼 있으면 인정됩니다. 부모 중 한 명이라도 주택을 소유하면 두 분 모두 부양가족에서 제외됩니다.

Q. 배우자 청약통장 기간도 합산되나요?

2024년 3월 25일부터 배우자 가입기간의 50%를 점수로 환산해 최대 3점까지 더할 수 있습니다. 합산한 통장 점수는 17점을 넘을 수 없고 특별공급에는 적용되지 않습니다.

Q. 청약가점을 잘못 입력하면 어떻게 되나요?

부적격 당첨으로 취소되고 당첨일부터 수도권은 1년, 수도권 외는 6개월(투기과열지구·청약과열지역 1년) 동안 다른 분양주택에 당첨될 수 없습니다. 재산정한 점수가 당첨선 이상이면 당첨이 유지됩니다.

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