취득세 생애최초 감면과 출산가구 500만원, 2026 주택 가격별 세액

• 2026년 9월 현재 1주택 유상 취득세율은 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하 1.01~2.99%(가격 비례), 9억원 초과 3%이고, 지방교육세(세율의 10%)와 85㎡ 초과 주택의 농어촌특별세 0.2%가 더해집니다.
• 본인과 배우자가 주택을 가진 적이 없으면 12억원 이하 주택 취득세를 최대 200만원(수도권 6억원·비수도권 3억원 이하 60㎡ 이하 비아파트 등은 300만원) 감면하고, 출산 후 5년 안에 1가구 1주택을 사면 최대 500만원을 감면합니다. 두 감면은 겹치지 않고 큰 쪽 하나만 적용되며 모두 2028년 말까지입니다.
• 조정대상지역 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%로 중과되며 2026년 9월 현재 서울 전역과 경기 12곳이 조정대상지역입니다. 40세 미만 청년 감면을 300만원으로 올리는 2026년 지방세제 개편안은 아직 국회 통과 전입니다.

주택을 사고팔 때 내는 취득세는 지방세법 제11조 제1항 제8호가 정합니다. 취득 당시 가액(실거래가)이 6억원 이하면 1%, 9억원 초과면 3%이고, 그 사이 구간은 가격에 비례해 세율이 올라갑니다. 2020년 이전에는 6억원·9억원 경계에서 세율이 계단식으로 뛰었지만, 지금은 계산식으로 부드럽게 이어져 7억원이면 1.67%, 8억원이면 2.33%입니다. 내 금액을 바로 계산하려면 취득세 계산기에 가격과 주택 수, 면적을 넣어 보면 됩니다.

6억원 초과 9억원 이하 세율 = (취득가액 × 2/3억원 - 3) × 1/100
소수점 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 계산(예: 7억원 → 0.0167, 즉 1.67%)

취득세에는 두 가지 부가세가 붙습니다. 지방교육세는 주택 유상취득의 경우 취득세율의 절반에 20%를 곱해 계산하므로 결국 취득세율의 10%(1%면 0.1%, 3%면 0.3%)입니다. 농어촌특별세는 전용 85㎡를 넘는 주택에만 0.2%가 붙고 85㎡ 이하는 비과세입니다.

6억원에서 7억원으로 1억원 오르면 취득세 본세는 600만원에서 1,169만원으로 거의 두 배가 됩니다. 6억원 초과 구간은 가격과 세율이 함께 오르기 때문입니다. 매수 가격을 협상할 때 6억원 선을 살짝 넘는 물건은 세금까지 합친 총비용으로 비교해야 합니다.

지방세특례제한법 제36조의3은 주택 취득일 현재 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 사실이 없는 사람이 거주할 목적으로 12억원 이하 주택을 유상으로 취득하면 취득세를 감면합니다. 2025년 12월 개정으로 적용기한이 2028년 12월 31일까지 연장됐습니다. 과거에 있던 소득 요건은 없고, 미성년자와 부담부증여 취득은 제외됩니다.

• 일반 주택: 산출 취득세 200만원 이하면 면제, 초과하면 200만원 공제
• 300만원 공제 대상: 전용 60㎡ 이하이면서 취득가액 3억원(수도권 6억원) 이하인 아파트 제외 공동주택(연립·다세대), 도시형 생활주택, 호수별 구분 등재된 다가구주택, 그리고 인구감소지역의 주택
• 공동 취득: 부부 등 2명 이상이 함께 사도 주택 한 채에 대한 감면 합계는 200만원(300만원 대상은 300만원)까지
• 추징: 취득일부터 3년 안에 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 쓰면 감면세액을 추징(배우자에게 지분을 넘기는 경우는 제외)

“주택을 소유한 사실이 없다”는 판단에는 예외가 있습니다. 상속으로 받은 공유지분을 모두 처분한 경우, 전용 20㎡ 이하 주택 1채만 가졌거나 가졌던 경우, 시가표준액 100만원 이하 주택, 전세사기피해주택을 가졌던 경우 등은 무주택으로 봐 줍니다. 반대로 분양권·입주권으로 받은 주택이나 과거에 잠깐이라도 소유했던 일반 주택이 있으면 생애최초가 아닙니다.

지방세특례제한법 제36조의5는 저출생 대응을 위해 2025년부터 출산 가구의 주택 취득세를 최대 500만원 감면합니다. 조건은 다음과 같습니다.

1. 2028년 12월 31일까지 자녀를 출산한 부모(미혼모·미혼부 포함)일 것
2. 출산일부터 5년 안에 주택을 취득할 것. 출산일 전 1년 안에 취득한 경우도 포함
3. 취득가액 12억원 이하 주택이고, 자녀와 거주할 목적일 것
4. 취득 후 1가구 1주택일 것(취득일부터 3개월 안에 기존 주택을 처분해 1주택이 되는 경우 포함)
5. 자녀 1명당 먼저 감면을 신청한 주택 1채에만 적용

산출 취득세가 500만원 이하면 면제, 넘으면 500만원을 공제합니다. 생애최초 요건이 필요 없어 이미 집이 있던 가구가 넓은 집으로 갈아탈 때도 받을 수 있다는 것이 큰 차이입니다. 3년 안에 매각·증여하거나 임대하면 추징됩니다. 출산 가구의 주택 자금은 신생아특례대출 조건과 금리와 함께 계산해 보는 것이 좋습니다.

생애최초 감면과 출산 감면을 둘 다 충족하더라도 지방세특례제한법 제180조에 따라 같은 취득세에 두 감면이 동시에 적용되지 않고 감면액이 큰 하나만 적용됩니다. 산출세액이 200만원을 넘는 주택(대체로 2억원 초과)이라면 출산 감면 500만원 쪽이 유리합니다.

아래 표는 1주택 유상 취득 기준 취득세 본세(지방교육세·농특세 제외)에 감면을 적용한 뒤 남는 금액을 직접 계산한 것입니다. 생애최초는 일반 주택 200만원 공제 기준이고, 300만원 대상 주택이면 100만원이 더 줄어듭니다. 지방교육세 등 부가세의 감면 처리는 지자체 신고 화면에서 최종 확인해야 합니다.

표에서 보듯 감면액이 정액이라 5억원 이하 주택에서는 효과가 크고, 6억원을 넘으면 세율 상승 폭에 비해 감면 비중이 작아집니다. 12억원을 1원이라도 넘으면 두 감면 모두 사라지므로 12억원 부근 물건은 가격 협상 때 이 경계를 의식할 필요가 있습니다.

300만원 공제 대상의 효과도 계산해 보면 이렇습니다. 수도권에서 전용 59㎡ 다세대주택을 5억원에 생애최초로 사면 산출 취득세 500만원에서 300만원이 빠져 200만원이 남고, 같은 가격의 아파트라면 200만원만 빠져 300만원을 냅니다. 비수도권은 기준 가격이 3억원이라 3억원짜리 60㎡ 이하 연립주택은 취득세가 0원이 됩니다. 인구감소지역의 주택은 면적·유형과 관계없이 300만원 공제 대상이므로, 해당 지역에서 3억원 이하 주택을 처음 사면 역시 취득세가 없습니다.

지방세법 제13조의2는 1세대가 주택을 여러 채 갖게 되는 경우 표준세율 4%에 중과기준세율 2%의 2배(=8%) 또는 4배(=12%)를 적용합니다. 2026년 9월 현재 개인에게 적용되는 기준은 다음과 같습니다.

중과세율이 적용되면 지방교육세도 0.4%로 올라 85㎡ 이하 기준 합계 8.4%, 12.4%가 됩니다. 5억원 주택을 조정대상지역 2주택으로 사면 취득세와 지방교육세만 4,200만원으로, 1주택일 때의 550만원보다 3,650만원 많습니다. 새 집을 먼저 사고 기존 집을 나중에 파는 일시적 2주택은 지방세법 시행령 제28조의5에 따라 신규 주택 취득일부터 3년 안에 종전 주택(분양권·입주권·오피스텔 포함)을 처분하면 중과하지 않지만, 기한을 넘기면 중과세율과의 차액이 추징됩니다.

조정대상지역은 2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책으로 기존 강남·서초·송파·용산구에 더해 서울 나머지 21개 자치구 전체와 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 지정됐고, 2026년 9월까지 해제 발표는 확인되지 않았습니다. 지정·해제는 국토교통부 고시로 수시로 바뀌므로 계약 전 최신 고시를 확인해야 합니다. 계약금 지급이 증빙되면 지정 고시일 이전 계약분은 지정 전 취득으로 봅니다.

생애최초 감면의 무주택 요건은 본인만이 아니라 배우자까지 봅니다. 결혼 전 배우자가 오피스텔이 아닌 주택을 잠깐이라도 가졌다면, 지금 무주택이어도 부부 모두 생애최초 감면을 받을 수 없습니다(20㎡ 이하 주택 등 법에 정한 예외 제외). 혼인관계증명서에 등록된 외국인 배우자도 같은 기준으로 봅니다. 반대로 결혼 전 각자 무주택이던 부부가 함께 첫 집을 사면 요건을 충족합니다.

공동명의로 사도 감면 한도는 주택 한 채 기준입니다. 5억원 주택을 부부가 절반씩 사면 산출 취득세 500만원에서 감면은 두 사람 합계 200만원이고, 각자 200만원씩 400만원을 받는 것이 아닙니다. 취득세율도 지분이 아니라 주택 전체 가격으로 정해지므로, 7억원 주택을 절반씩 사도 두 사람 모두 1.67%가 적용됩니다. 취득 후 3년 안에 배우자에게 지분을 넘기는 것은 추징 사유에서 빠져 있어, 명의 조정은 부부 사이에서는 비교적 자유롭습니다.

행정안전부는 2026년 8월 26일 지방세제 개편안을 발표했습니다. 언론 보도에 따르면 주요 내용은 40세 미만 청년의 생애최초 감면 한도를 200만원에서 300만원으로 올리고, 감면 대상에 오피스텔을 넣으며, 소형 주택(40㎡ 이하)이나 오피스텔로 생애최초 감면을 받은 뒤 처분하고 아파트를 사면 한 번 더 감면받을 수 있게 하는 것입니다. 일시적 2주택의 종전 주택 처분 기한을 줄이는 내용도 포함됐습니다.

이 개편안은 8월 27일 입법예고를 거쳐 10월 국회에 제출될 예정으로, 2026년 9월 현재 법률로 확정되지 않았습니다. 따라서 지금 잔금을 치르는 주택에는 현행 200만원·300만원·500만원 규정이 적용됩니다. 개정 내용이 통과되더라도 적용 시점은 부칙으로 정해지므로 잔금일을 늦출지 판단하려면 국회 통과 여부와 시행일을 먼저 확인해야 합니다.

매매로 주택을 취득하면 취득일(보통 잔금일과 등기일 중 빠른 날)부터 60일 안에 취득세를 신고·납부해야 합니다. 증여는 취득일이 속하는 달 말일부터 3개월, 상속은 상속개시일이 속하는 달 말일부터 6개월입니다. 실제로는 법무사가 소유권이전등기를 하면서 취득세 신고를 함께 처리하는 경우가 많습니다.

1. 잔금 전 법무사나 관할 시·군·구청 세무과에 생애최초 또는 출산 감면 대상임을 알립니다.
2. 감면 신청서와 함께 가족관계증명서(출산 감면), 주민등록등본, 무주택 확인 서류를 제출합니다.
3. 위택스로 직접 신고할 경우 취득세 신고 화면에서 감면 코드를 선택해 감면 후 금액을 확인하고 납부합니다.
4. 신고 때 감면을 빠뜨렸다면 경정청구로 사후에 돌려받을 수 있는지 관할 지자체에 문의합니다.

주택 자금 전체 계획은 주택담보대출 한도 계산기와 스트레스 DSR 3단계 대출 한도 글을 함께 보고, 부모에게 자금을 지원받는다면 증여세 계산기로 증여세까지 포함해 확인하는 것이 좋습니다.

생애최초 200만원과 출산 500만원은 분명 반가운 혜택이지만, 주택 가격 1억원 차이에 비하면 작은 금액입니다. 6억원 주택과 7억원 주택의 취득세 차이만 569만원이고, 대출 이자와 보유세까지 더하면 격차는 더 벌어집니다. 우리는 감면을 받기 위해 무리하게 12억원 이하로 맞추거나 출산 시점에 맞춰 성급히 매수하는 것보다, 대출 상환 능력으로 가격대를 먼저 정한 뒤 그 안에서 감면을 챙기는 순서가 맞다고 봅니다.

다만 두 감면 모두 “3년 안에 팔거나 임대하면 추징”이라는 조건이 있습니다. 첫 집을 발판으로 몇 년 안에 갈아탈 계획이라면 감면이 추징될 수 있다는 점을 계획에 넣어야 합니다. 또한 다주택 중과는 감면과 비교할 수 없을 만큼 큰 금액이므로, 기존 집을 두고 새 집을 먼저 사는 경우에는 일시적 2주택 처분 기한을 날짜 단위로 관리하는 것이 가장 중요합니다.

1. 본인과 배우자가 과거 주택을 소유한 적이 있는지, 예외(20㎡ 이하, 상속 지분 처분 등)에 해당하는지 확인합니다.
2. 취득세 계산기로 가격·면적·주택 수별 취득세를 계산하고 생애최초·출산 감면 중 큰 쪽을 고릅니다.
3. 매수 주택이 조정대상지역인지, 취득 후 1세대 주택 수가 몇 채가 되는지 확인합니다.
4. 잔금일 기준 60일 안에 신고·납부하고, 감면 신청서를 함께 제출합니다. 세금 일정은 취득세 신고 일정에서 확인합니다.
5. 취득 후 3년간 매각·증여·임대 계획이 있는지 점검해 추징 가능성을 미리 따집니다.

Q. 생애최초 주택 취득세 감면은 얼마인가요?

본인과 배우자가 주택을 가진 적이 없고 12억원 이하 주택을 사면 산출 취득세에서 최대 200만원을 감면합니다. 전용 60㎡ 이하·수도권 6억원(비수도권 3억원) 이하 연립·다세대 등 소형 비아파트와 인구감소지역 주택은 300만원까지입니다.

Q. 출산가구 취득세 감면은 어떤 조건인가요?

2028년 말까지 자녀를 낳은 부모가 출산 전 1년부터 출산 후 5년 안에 12억원 이하 주택을 사서 1가구 1주택이 되면 최대 500만원을 감면합니다. 생애최초 요건은 필요 없지만 생애최초 감면과 중복되지 않고 큰 쪽 하나만 적용됩니다.

Q. 7억원 아파트 취득세는 얼마인가요?

1주택 기준 취득세율은 1.67%로 취득세 1,169만원, 지방교육세 116만9,000원을 합쳐 85㎡ 이하 약 1,285만9,000원입니다. 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 140만원이 더해집니다.

Q. 2주택자 취득세는 몇 퍼센트인가요?

조정대상지역에서 2주택이 되면 8%, 비조정대상지역이면 1~3%입니다. 3주택은 조정대상지역 12%·비조정 8%, 4주택 이상은 지역과 관계없이 12%이며, 일시적 2주택은 기한 안에 종전 주택을 처분하면 중과되지 않습니다.

Q. 청년 생애최초 취득세 감면 300만원은 언제부터인가요?

2026년 8월 26일 행정안전부가 발표한 지방세제 개편안에 담긴 내용으로, 2026년 9월 현재 국회 통과 전이라 확정되지 않았습니다. 지금 취득하는 주택에는 현행 200만원(소형 주택 300만원) 한도가 적용됩니다.

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• 국가법령정보센터 지방세법 제11조·제13조의2·제20조·제151조
• 경향신문, 청년 생애 최초 주택 구입 시 취득세 감면 300만원으로 확대 (2026.8.26)
• 서울신문, 오피스텔도 생애 첫 취득세 감면… 청년 300만원 감면 확대 (2026.8.26)
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